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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
    徐律师律师执业近十年来,已为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目,在房产买卖、房产租赁、房屋拆迁、公房买卖、房产分割等等领域的诉讼和非诉业务具有丰富的经验,广受客户好评。[详细简介]
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二手房交易风险和防范 作者:佚名    文章来源:上海房产律师    点击数:    更新时间:2014-8-26

二手房交易过程中中介参与所设 “ 陷阱 ” 颇多,这些陷阱不仅仅是针对买方的,对卖方也同样存在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下:

陷阱一:全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数,全包价,别的不用管了,但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出,否则不给办过户或不履行合同,以此要挟买方或卖方就范。

陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续,可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失,一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。

陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志,中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为一手交钱一手交房,只要自己拿到房屋的钥匙入住了,房子就是自己的了。按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准,在房屋正式过户之前,产权仍然归属原房主,而且存在无法完成过户的可能性,比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。

陷阱四:个人现金收房或中介公司收购。中介公司以一次性付款的方式压低售房价格,然后在高价出手。他们所说的现金收购并非房屋买卖,而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证,由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。

陷阱五:代理合同陷阱。 许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时,故意在协议中只说明代理出售房产,但并未限定代理出售的时间限制,但约定了房主不出售此房的违约责任。几个月之后,中介公司称有客户想买房,而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋,于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。如果这样,中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟,要求卖方承担违约金。

陷阱六:买卖合同条款简单化陷阱。不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。业主与客户签订的 “ 房屋买卖合同 ” 只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况,但没有付款时间、付款方式的相应条款,房屋的过户及时间,也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。等到合同实际履行时,因买卖双方理解的不一致,导致合同无法履行或产生纠纷。

如何避免二手房交易过程中的陷阱?

二手房交易过程中的陷阱很多,可谓防不胜防,但是也是可以防范的。针对上面提到的一些问题的陷阱,笔者简单地说明一下防范措施,但在具体的交易过程当中,陷阱是随时变化的,陷阱是数量远不止上面提到的几种,卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题:

一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前,一定要了解清楚中介公司收取哪些费用,这些费用是做什么用的,了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式,相关费用该谁交,如何交,向谁交,何时交,都应该弄清楚。弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。

二、与小区管理的物业公司办理交接手续,弄清楚原房主是否欠费、欠费多少,由谁来承担原业主所欠费用。最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准,在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担,交接之后的由买方承担。另外,最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款,在双方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。

三、不能过户的房屋不要购买。有些房屋是不能过户的,这就要求购房者在签订合同之前将房屋的产权状况了解清楚,千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。拿到房屋钥匙并不能代表取得房屋的所有权,只能证明购房人暂时占有了该房屋,只有产权过户后,房屋才能真正属于购房人。

四、售房人最好不要选择 “ 现金收购 ” 的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购,中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。而且现金收购的方式售房人需公证委托中介公司或中介公司的某人全权办理售房事宜,包括签订合同、办理产权过户,如果中介公司一旦签订对售房人不利的合同,在买房人与中介公司存在纠纷的情况下,那么承担责任的主体是售房人,而不是中介公司,因此售房人可能承受比较大的损失,售房人不要以为拿到房款就没有自己的事情了,有可能一大堆麻烦事情就在后面。因此笔者建议交易时买卖双方一定要见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》,并且到房管部门办理过户,切记不要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事,仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖,这只是一个授权行为。

五、明确与中介公司签订的《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公司的权利义务。比如规定中介公司委托出售房屋的时限,中介公司超时限出售应承担违约责任。

六、合同内容要细化。一个完整的《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之外的一些基本情况之外,还应标明房款支付的时间、方式,税费交纳及承担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。但有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款,其它的内容没有或约定不明,这样简单的合同一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利,有利的只是中介公司。

除了上述应防范的问题之外,还有其它应注意的问题,希望房屋买卖双方都能予以注意。


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