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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
    徐律师律师执业近十年来,已为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目,在房产买卖、房产租赁、房屋拆迁、公房买卖、房产分割等等领域的诉讼和非诉业务具有丰富的经验,广受客户好评。[详细简介]
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房产经纪人自购交易二手房 买卖属有效 作者:佚名    文章来源:上海房产律师    点击数:    更新时间:2014-8-26  在二手房交易中,中介商经纪人自行看中欲出售房屋而购买,是否有效?近日,上海静安法院就吴莉(化名)要求撤销与二手房中介商经纪人王兰(化名)签署的《上海市公有住房承租权转让合同》,作出判决对吴莉之诉不予支持。
    中年妇女吴莉在委托某房产中介商,出租其母在老西门房屋时与经纪人王兰相识。因吴莉名下在本市山海关路有面积为10.5平方米的承租公有住房。2006年3月,吴莉把该处房子出租给他人使用时,又把自己户口迁至到老西门母亲名下的房屋内。2007年10月12日,吴莉与王兰签订公有住房承租权转让合同,约定吴莉把山海关路房屋承租权转让给王兰,转让价格为人民币30万元。王兰在签订合同当日支付定金1万元,进入交易中心办理手续,经审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》,王兰支付了尾款29万元(现金银行转账),交易中心办完,吴莉交房交钥匙。
    该合同签订后,王兰则支付定金1万元,吴莉亲笔出具《收条》一张,言明收到王兰的上述定金。10月15日,吴莉夫妇去物业公司办妥了公有住房差价换房意见征询及退租手续。11月3日,在房屋交换中心办理差价换房登记手续,吴莉的丈夫在《公有住房同住成年人意见书》上签字。同日,吴莉夫妇携带定金1万元,王兰携带剩余房款29万元,共同至工行购买户名为吴莉、面额30万元、存期3年的《个人住房特种存单》,由吴莉夫妇再次出具收条证明收到存单。王兰凭着证明到物业公司办理租赁关系变更手续,领取了新的《公房租赁凭证》。
    之后,感觉房屋转让吃亏,吴莉则多次要求撤销转让合同,在交涉未果下起诉到法院称,因委托王兰出租老西门的房屋,在2007年6月自己住院期间,王兰多次以送租金为名前来探望,说将来老西门房屋动迁,自己是空挂户口分不到房屋为由,诱导自己把山海关路房屋出售,谎称动迁组已经开进老西门房屋动迁地块,无奈自己同意把山海关路的房屋,从36万元降至30万元现金挂牌出售。2007年10月的一天晚上,王兰急匆匆赶到,让自己在承租权转让合同上签字,这才落入了对方设计的圈套。
    吴莉认为,王兰是乘自己患病期间没有判断能力的缺陷,利用其经纪人特殊身份诱使低价把房屋转让给她。审理中,吴莉改变诉请,要求确认该转让合同,因自己系无民事行为能力而无效。
    法庭上,王兰辩称吴莉所诉与事实不符,是吴莉主动提出出售山海关路的房屋,双方达成意向确定为30万元价格成交。认为吴莉在诉状中陈述得非常清楚,不存在精神障碍导致无民事行为能力的问题,声称法律法规并没有规定经纪人不能购买房屋。
    上海某鉴定中心曾对吴莉进行精神检查,在2008年5月下旬得出结论为:吴莉患有脑血管病致精神障碍,于2007年10月12日签订房屋承租权转让合同时及办理交易手续时,均为无民事行为能力。
    吴莉对该鉴定报告无异议。而王兰则认为鉴定意见与检材自相矛盾,摘录病史明显偏袒吴莉。认为吴莉入住的精神卫生中心,是收治精神病与老年病的综合性医院所入住的系老年病房,而非精神病病房,请求予以重新鉴定。
    审理中,法院重新委托上海市司法鉴定中心对吴莉是否具有行为能力再鉴定时,而吴莉及其家属拒绝。法院认为,法律并无硬性规定经纪人不能购买二手房。吴莉患有脑血管病变致精神障碍等疾病,但签署转让合同时间是在出院后一个月,精神状况并不能仅仅依据入院时诊断认定。特别是法院委托重新鉴定后,吴莉及家属拒绝配合,应承担举证不能的法律后果。退一步讲,即使吴莉在民事行为能力上确有缺陷,但其丈夫作为监护人也参与了该房屋转让全过程,包括在《公有住房同住人意见书》、《退房单》以及房款《收据》上签字,应当认为吴莉的转让行为是在监护人的监护下进行的,遂判决吴莉“败诉”。(李鸿光)
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