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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
    徐律师律师执业近十年来,已为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目,在房产买卖、房产租赁、房屋拆迁、公房买卖、房产分割等等领域的诉讼和非诉业务具有丰富的经验,广受客户好评。[详细简介]
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房屋赠与、买卖、继承哪个更划算安全? 作者:未知    文章来源:转载    点击数:    更新时间:2015-3-5
房子情况:70平方米,一手购入25万,现按每平方米5000元估算,总价35万元。

 1.继承方式过户
 200元公证费、280元登记费。总计480元
 2.赠与方式过户
 1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元、
 总计11830
 3.买卖方式过户
 房子买入超过5年后卖出,无营业税、 契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000

 亲人之间过户 继承最划算
 “亲人之间的过户,赠与和继承都很划算,最划算的就是继承了。当然,如果是父母子女之间的过户,继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。
 直系亲属中,即便是兄弟姐妹,也不能采用继承的方式,只能选择赠与。
 办理赠与,则除280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。
 了解到,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
 如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。
 
 房子须缴营业税 赠与较划算
 “目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。”王正海说。
 算了算,如果是一套价值90平方米,原发票价40万,价值50万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。两种交费的差别是。
 赠与方式:280元登记费 、1.5万元契税(3%)(二套购房)、 1500元公证费(千分之3至千分之四公证费)
 总计交费:16780
 
 买卖方式:80元登记费、 1.5万元契税(3%)(二套购房)、 2.75万元营业税(5.5%营业税)、 个人所得税 (50-40)*20%=20000万元、540元交易费
 总计:63120
 
 了解到,房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
 首次购房 5年以上费用最低
 实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。
 从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。
 当然占大头的依旧是税费,“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上营业税。”
 此外,若买卖过户需找中介公司代办的话,还要缴纳300元的房产证过户手续费、300元土地证过户手续费。



继承的房产交易时

五年内   契税:建面小于90米1%
                        建面90-140米以上1.5%
                           二套3%
               营业税:5.55%
                 个税:1%
                 手续费:建面*6
                 工本费:80元
                 公证费:2%    夫妻1%
五年外    契税:建面小于90米1%
                        建面90-140米以上1.5%
                           二套3%
               营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55%
                个税:二套及以上1%
                  手续费:建面*6
                工本费:80元
                 公证费:2%    夫妻1%
 
赠予房产交易时(直系亲属)
  五年内:契税:建面小于90米1%
                         建面90-140米以上1.5%
                               二套3%
                 营业税:5.55%
                  个人所得税:1%
                  手续费:建面*6
                  工本费:80元
                  公证费:2%        
五年外: 契税:建面小于90米1%
                         建面90-140米以上1.5%
                                  二套3%
                     营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55%            
                 个人所得税:二套及以上1%
                    手 续费:建面*6
                   工本费:80元
                    公证费:2%    
 
赠予房产交易时(非直系亲属)
        五年内:契税:建面小于90米1%
                        建面90-140米以下1.5%
                               二套3%
                 营业税:5.55%
                  个人所得税:1%,
                  手续费:建面*6
                  工本费:80元
                  公证费:2%        
                  偶然所得税:20%
       五年外: 契税:建面小于90米1%
                         建面90-140米以下1.5%
                                  二套3%
                     营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55%            
                 个人所得税:二套及以上1%
                    手 续费:建面*6
                   工本费:80元
                   公证费:2%    
                   偶然所得税:20%
 
备注:夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。
 私产普通住宅(建面小于140米)
五年内 契税:建面小于90米1%  ;建面90-140米以下1.5%:二套3%
            营业税:评估价*5.55%
            个人所得税:1%
            手续费:建面*6
             工本费:80元
五年外  契税:建面小于90米1%  ;建面90-140米以下1.5%:二套3%

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