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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
    徐律师律师执业近十年来,已为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目,在房产买卖、房产租赁、房屋拆迁、公房买卖、房产分割等等领域的诉讼和非诉业务具有丰富的经验,广受客户好评。[详细简介]
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公房买卖细节问题事无小 作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-8-26

七十多岁的刘阿姨想改善居住条件,但不愿意离开生活几十年的社区,碰巧老邻居张先生急着用钱,低价转让他承租的那套老公房,双方商量好价格后就签订了《公有住房承租权转让合同》,刘阿姨付了定金。接着,他们办理了公房转让征询和审批,刘阿姨便付清了全部的房款,因为资产监管,房款数额并没有减去之前已付的定金。但是,张先生收到钱后,却只字不提返还定金以及迁走户口的事情,不久后连人也找不到了。刘阿姨只能去物业公司,却被告知:“张先生还没有来办理公房租用凭证变更的申请,我们可以认为房子还不是你的。”虽然刘阿姨拿到了房子,却没有租用证,还多付了房款,房子里有别人的户口,她该怎么办呢?

  一、公房出租

  同样是买房,公房转让只能通过公房承租权转让合同来进行,同时要获得公房所有人和房地产交易中心的同意或批准,双方再凭批准文件、租用公房凭证等到物业公司申请变更租用公房凭证以完成租赁权转让,这些都区别于商品房买卖。张先生不申请承租权变更,物业公司就不能进行变更,加之找不到张先生,承租权变更可通过诉讼解决。刘阿姨可起诉要求办理公房租赁的变更,届时即使张先生不出现,也可通过公告开庭、缺席审理等方式审理案件,张先生不出现也不影响法院的审理和判决。判决支持后,即可强制执行公房租用凭证的变更。

  二、户口问题

  户口问题在商品房买卖或公房承租权转让中都是棘手问题。虽然公房中的户口事关动迁、户口迁入等实质权益,但户口迁移属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围,故刘阿姨不能通过民事诉讼的方式解决。这里还要特别说明的是,张先生母亲的承诺对户口迁出也不具有约束力。因此,本案中户口迁出的问题最好是通过协商解决。而关于多付房款的问题,可以通过诉讼途径要回。

  三、签订合同

  签订公房承租权转让合同时,一要明确约定出售方办理承租权变更的时间和逾期办理的违约责任;二要明确约定户口迁出问题特别是违约金条款,因为户口迁出引发的违约责任纠纷法院是受理的。此外,约定以全部户口的迁出作为大部分房款的支付条件,也可以有效避免纠纷的发生。


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