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徐君霞律师,上海汉盛律师事务所合伙人律师,法学硕士,最高人民检察院民行案件咨询专家;上海律协知识产权专业委员会委员;浦东新区专业人民调解中心首批特邀调解员;上海消费者权益保护委员会法律专家;上海律协评定的建筑房地产、婚姻家庭律师资深婚姻律师。 徐律师二零零七年开始从事律师工作,至今已经为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目。[详细简介]
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关键词:上海房产律师
 
外商投资中国房地产市场注意事项 作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-08-26 随着我国改革开放政策进一步的落实及深入,上海这座国际性大都市也越来越受到境外投资人士青昧和关注,房产投资置业方面也随之逐年升温。本房地产律师团队结合长期外资房产法律实务经验及现行法律法规规章等规定,对境外人士在境内购买住房的规定及限制予以诠释是下:
 
行文依据:
 
1,六部委2006年7月1日【建住房【2006】171号】文件,即建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
 
2,《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
 
                         第一章   外资企业在境内购房
 
由于该《意见》没有对外资企业的办公用房加以明确限制。大量外资企业可通过在中国建自用工业用房、企业员工公寓等名义,将自行购置的持有型物业,如写字楼、酒店等大量用于出租。
 
                         第一章  境外人士购买个人居住用房
 
   根据该《意见》和《通知》的精神,国家限制外资对于国内商品房市场的进入,限制境外人士购买国内商品房。该《意见》出台后,很多在国外的外籍人士以及目前在国内的外籍人士不是很了解,只是模糊地听说现在由于中国政府的限制,不好再从中国境内购买房子了。那么,事实上是怎样的呢?境外人士(包含港澳台人士)如何理解我国乃至上海的政策,如何在上海购房呢?
 
这里只讨论境外人士(包括港澳台人士)作为自然人为购买主体的情况,至于外国投资机构、公司如何在中国境内购买房产,因操作更为复杂,作者将另外行文分析。我们这里的“境外人士”是指:境外人士购买商品房签订商品房预售合同或出售合同的境外人士是指:
 
(一)外国自然人; 
 
(二)华侨,包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者; 
 
(三)港、澳、台居民; 
 
(四)在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织
 
 
一、如何判断自己是否能在中国境内购买商品房?
 
 
 
1、如果您是中国境外的外籍人士(非港澳台人士),根据目前中国的最新政策,您不能直接购买中国境内的商品房。当然,您可以间接在国内购房,如何操作,以及购买后的利敝,我们稍后再述。
 
 
 
2、如果您是在中国境内工作、学习时间超过一年的外籍人士,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。但是,根据目前的情况来看,您只能在中国境内以自己的名义购买一套住房。就上海来看,境外人士购买第二套住房已经在上海一些区县停办。比如,浦东2006年10月13日停办、静安区、宝山区也在本周未停止办理境外人士的第二套住房的产权过户手续。
 
 
 
3、如果您是外籍人士(非港澳台人士),不论您是不是已经在上海居住满一年,甚至您居住了十年,您不能在中国境内购买非自用、非自住商品房。对于何谓“非自用、非自住”的定义及如何定义,目前中国法律的相关规定还不明确。但可以肯定的是,如果您在中国境内购买非符合规定的居住用房,恐怕相关房地产交易机构不会给您办理相关过户手续。
 
 
 
4、如果您是港澳台人士或华侨,而非纯正的外籍人士,根据目前中国的规定,如果您因生活需要,可在中国境内限购一定面积的自住商品房,从目前实践操作来看,以一套为限。至于什么是“因生活需要”,目前中国的规定也不太明确。
 
 
 
从以上规定来看,很多外国朋友认为自己已不能在中国买商品房,是一种误解。虽然目前中国政府有一些限制,但只要符合标准,或者有操作的方式,在中国购买商品房还是可行并且是有保障的。
 
 
 
二、 如果您不符合购买商品房的条件、又想在中国境内购房怎么办?
 
 
 
如果您是没有在中国居住或在中国居住不满一年的外籍人士,您又想在中国境内购买住房,直接购买商品房恐怕难以操作。但是,您可以购买二手房。因为目前六部委的规定并没有规定境外人士不能购买二手房。可能,您还对“商品房”和“二手房”的概念还不清楚,那么,这里我来给您解释一下。
 
 
 
商品房是指由专业的房地产开发公司负责征地、开发,并取得销售许可后在市场上公开销售的新建住宅。如果您还不明白,就可以理解为直接从开发商手中买的房子,叫商品房。
 
 
 
“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。如果您还不明白,就可以直接理解为从上家是取得产权证的自然人手里买的房子是二手房即可。
 
 
 
由于目前上海商品房买卖过程中,早先存在大量的投机和投资行为,导致上海中、高档二手房市场非常活跃,您完全可以通过中介或我们律师事务所购买您看中的商品房同小区或邻近的二手房。您一定要明白,目前政策限制的是“商品房”,而不是“二手房”。但是,同样,二手房您要直接购买,从实践操作上来看,也只能买一套。
 
 
 
三、 如果您想在中国境内购买多套房产,目前可行吗?
 
 
 
由于目前中国的政策对于境外人士在境内购买房产采用实名制,因此,您若通过直接购买的方法购买第二套房产基本不可能。但是,这不表明您无法在中国境内购买第二套甚至更多的住房,只是您要采用间接、灵活的方式购买。外资通过中介公司“过桥”变相收购物业的做法正在市场上悄悄流行,目前,还有外资助力境内房企打包资产海外上市(REITs)的做法。以上二种做法都是财团的操作方式,但其操作流程的实质,作为自然的您可以借鉴。比如,有的外籍人士通过鉴定“委托收购协议”的方式,以自由契约的形式,委托有购买资格的自然人代为购买,再通过抵押、担保、委托第三人(如律师事务所)进行资产代管的方式操作,都可以达到实际控制和拥有中国境内房产的目的。有些外籍人士担心这样的操作只能取得合同上的请求权,而不能取得物权,担心受托人处置不动产可能造成严重的后果。对于这些担心,律师的解决方案一般都是通过设置一些法律救济和保障措施最大程度的避免。但再完美的保障方案都不如直接赋予境外人士以物权上的保障,因此,对于不同需求的境外人士,量身制订不同的法律方案,往往是房产律师处理此类法律事务的通行做法。
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