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徐君霞律师,上海汉盛律师事务所合伙人律师,法学硕士,最高人民检察院民行案件咨询专家;上海律协知识产权专业委员会委员;浦东新区专业人民调解中心首批特邀调解员;上海消费者权益保护委员会法律专家;上海律协评定的建筑房地产、婚姻家庭律师资深婚姻律师。 徐律师二零零七年开始从事律师工作,至今已经为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目。[详细简介]
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关键词:上海房产律师
 
外籍人士购房的规定及流程 作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-08-26

限制外政策实施后,对外国个人和法人、组织购房作出了限制,对其购买大陆不动产从身份及外汇方面进行了严格的界定。涉外购房要注意什么呢?本站赵律师结合为多家外国企业、代表处及数百外国人士购房法律实践,对外国人及企业组织购房特别提醒如下:
一、房屋买卖合同的生效条件
      买受人为外籍人士的,要在合同上同时签署中文与外文的姓名,房屋买卖合同自公证处出具公证书之日生效。
 二、买受人办理房屋所有权证所需资料
      1、买受人为港澳台人士的,需提交身份证、港澳同胞回乡证或台湾居民来往大陆通行证、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》;

      2、买受人为外籍人士的,需提交护照、居留证、经公证的中外文名字对照或外国人在中国的工作证、居住证(证件上需同时注有此人的中文及外文姓名)、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》。
三、委托代理人的委托书境外公证的要求
      1、台湾人:委托书须经当地公证机构公证后,经海基会传递至海协会,由海协会将公证书递至文书使用地的公证管理协会认证。(注:整个过程需15个工作日左右)
      2、香港人:委托书须经大陆司法部门认可的律师公证即可。
      3、其他境外人:委托书经委托人所在地公证机构公证后,往中国驻该国领事馆认证即可。
四、境外人士贷款条件
      1、在贷款地城市有固定收入的
      ① 身份证明
      ② 居住证
      ③ 就业证明或法人代表证
      ④ 收入证明(附个人所得税税单)
      ⑤ 在职公司营业执照复印件或劳动合同
      2)在贷款地城市无固定收入的
      ① 身份证明
      ② 收入证明(经所在国公证机构公证)
      ③ 婚姻证明及配偶同意购房抵押贷款证明(经所在国公证机构公证)
      ④ 配偶身份证明
附《规范房地产市场外资准入和管理的意见》
各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构: <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
  今年以来,我国房地产领域外商投资增长较快,境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展,经国务院同意,现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见:
  一、规范外商投资房地产市场准入
  (一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
  (二)外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
  (三)设立外商投资房地产企业,由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续,颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后,凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》,根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》,再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》,到税务机关办理税务登记。
  (四)外商投资房地产企业的股权和项目转让,以及境外投资者并购境内房地产企业,由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证明,以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
  (五)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者,不允许其在境内进行上述活动。
  二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
  (六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者,不得进行房地产开发和经营活动。
  (七)外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
(八)外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定,严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管,发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的,要根据国办发〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
  三、严格境外机构和个人购房管理
  (十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。
  (十一)符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制,并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明,境外个人应持其来境内工作、学习,经我方批准的证明,下同)到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记,对不符合条件的不予登记。
  (十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇,符合条件的允许汇入并结汇;相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后,方允许购汇汇出。
  四、进一步强化和落实监管责任
  (十三)各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题,进一步加强领导,落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策,已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则,加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查,对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例,以及管理不到位出现其他违法违规行为的,要依法查处。同时,要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
  (十四)完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统,完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合,强化对跨境资本流动的监测,尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
  建设部商务部发展改革委
  人民银行工商总局外汇局


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