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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
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上海房产新政的热点问答来啦!二套房认定"认房不认贷"!新政立即实施,以网签时间判定是否适用新政策 作者:上海发布    文章来源:上海发布    点击数:    更新时间:2016-3-28

上海房地产新政出台后,网友提出不少问题。在今天上午举行的市政府新闻发布会上,市住房城乡建设管理委、市工商局、市金融办、央行上海总部等部门负责人作出权威解答:

①新政即日起执行,已经在进行交易的,以网签时间为准;②坚持“认房不认贷”原则,目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的,无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清,均执行差别化信贷政策,即购买第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%;③企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,如果其交易对象为个人,也将严格按照本市限购政策执行。更多热点问答见下文。


1、问:《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)的重要一条是实行差别化住房信贷的政策,如何认定二套房,是否既认房又认贷?

答:关于房地产信贷政策,将坚持“认房不认贷”原则,严格实施差别化住房信贷政策。凡目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的,无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清,均执行差别化信贷政策,即购买第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。对目前没有住房的购房者,还是实施首套房政策。

2、

企业购买的商品住房,如再卖给个人,是否也要遵循限购政策?

答:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,如果其交易对象为个人,也将严格按照本市限购政策执行。

3、

问:《意见》什么时候开始施行?

答:《意见》从即日起施行,已经在进行交易的,以网签时间为准。

4、问:《意见》对非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限从2年提升到连续5年,主要出于怎样的考虑?中间补缴算不算?

答:延长限购年限,主要是考虑上海的住房发展原则,是坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主。房地产市场事关上海经济发展和广大人民群众切身利益。去年下半年以来,本市房地产市场交易非常活跃,量价齐升,尤其是出现非理性过热的情绪,房价出现了快速上涨,一些区域的涨幅非常大,有些完全是非理性的上涨。这也造成了一些恐慌性的购买,对房价起到了推波助澜的作用。二手房交易中跳价频现,出现不规范、不诚信、不理智的现象。

因此,我们从上海实际出发,加强了房地产调控力度,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。这主要是由相关社会管理部门查录信息为准,补缴行为不符合政策。

对于在本市有合法稳定工作的常住人口的阶段性住房困难,特别是青年职工、引进人才等“新上海人”,我们将加快构建多层次、全覆盖的住房供应体系,主要是通过公共租赁住房等来解决他们在过渡阶段的住房困难问题。

5、《意见》中提到的建立二手房的资金交易第三方资金监管制度什么时候开始实施?如何保障购房者资金的安全?
 
答:这几年在相关部门接到的投诉中,二手房交易中的一些资金管理一直是比较大的问题,比如说保证金、定金等。因为房地产交易标的比较大,相应的定金和保证金数额也不小。这笔资金如何有效保管,是个大问题。国内曾发生过中介卷款而走、公司突然消失、或被暂时挪用等现象。合同执行过程当中,由于跳价或者不按照原来的定价制度或者约定执行,纠纷也很多。所以,二手房资金监管是为了保障当事人的资金安全,防范交易风险,规范房地产经纪行为,促进交易。

上海二手房交易资金监管去年在松江进行了试点,监管全过程通过市房地产交易中心搭建和管理的存量房交易资金监管平台,并由第三方资金监管专业机构提供服务,交易双方签订好二手房交易合同之后通过区资金监管窗口,签订资金监管协议,买方将资金转入监管机构开设的银行帐户。在双方完全产权转移以后,买方取得房产证,通过资金监管专户将监管资金给卖方,保障交易资金的安全。接下来,市住房城乡建设管理委将会同金融监管部门,在总结经验基础上,加快在本市全面实施二手房交易资金的监管制度。

6、问:针对链家的调查进展如何?下一步对上海房地产中介规范化有哪些举措?
 
答:针对链家公司的相关投诉,市住房城乡建设管理委高度重视,约谈了链家上海公司的负责人,后来与链家主要负责人进行了沟通,同时暂停了相关涉案门店和经纪人的网签资格。目前调查的取证已经基本结束,现有证据表明链家上海公司违反了国家《房地产经纪管理办法》的有关规定,我们将按照法定程序,依法依规对涉案门店和相关经纪人作出行政处罚,并把相关的信息纳入到上海市公共信用信息管理平台当中。同时会同市工商局对全市房地产中介机构进行检查,对不符合管理要求、有违规违法操作行为的中介机构和人员进行严肃查处。

下一步将按照住建部开展房地产中介专项整治行动的要求,会同工商等部门加强执法力度,重点查处虚假房源、虚假广告、炒作房价,利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为。对违法违规的中介机构可依法取消相关门店的网签资格,情节严重的将取消区域网上签约资格。同时进行公开曝光,并将相关信息纳入本市公共信用信息平台。不仅要打击违法违规的中介机构从业人员,更要提高房地产中介的服务整体质量和服务水平。对这支队伍的管理,既要加强系统培训,也要强化企业特别是从业人员的行为自律。同时,加大社会监督和行业监管力度。

7、问:普通房和非普通房有何区别?是不是说只要140平米以下都是普通房?

答:目前上海对于普通商品房的定义须同时满足以下条件:①五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;②单套建筑面积在140平方米以下;③实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

8、问:去年以来上海房价出现较快上涨,原因有哪些?   

答:去年上海住房价格上涨较快,尤其是去年年末和今年年初,这与其他一些一线城市的情况基本类似。

主要原因,一是流动性相对宽裕,一线城市的楼市成为游资主要的流向。据房地产交易信息资料以及其他相关资料分析,去年,尤其是去年下半年以来,通过信贷、股市资金转移,还有外地一些城市的资金,流入到上海房地产市场的比较多。

第二,信贷税收政策对交易量的推动。去年“330”新政,以及今年2月20日新的税收政策,对房价上涨可能也有一定作用。

第三,供求关系存在矛盾。一方面是上海本地的刚性需求集中释放,也带动了一些本来没有买房预期的购房者,看到房价上涨后提前入市。同时,投资投机性需求也有所回潮。但相对于需求,商品住房的供应面积和可售面积有所下降,也造成了一部分的供需矛盾。

第四,部分企业违规操作,一些开发商、中介机构,通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务,使本来一些没有条件购买二套房的人,通过首付贷、过桥贷等入市。这类操作对市场起到了很大的推力,同时助长了投资和投机行为,也增加了金融风险。还有部分商业银行在执行国家和本市“二套房贷”政策时,把第二套普通住房的政策扩大到非普通住房。


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